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调研是开民宿客栈前必不可少的一个过程,只有通过调研,了解民宿客栈的行业讯息,才能在投资的时候做到心中有数。  


调研内容包括:定位分析、市场前景、风险控制、产权属性、当地政策等。



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为什么要开民宿?

首先要清楚自己为什么要开客栈民宿,不忘初心,方得始终。一般开民宿无外乎以下几种原因:


纯粹作为一种投资行为,把开客栈民宿作为一个商业项目。

情怀驱使,想要体验另一种生活。

介于二者之间,投资和情怀各占一半。


在运营管理过程中,可能会出现迷茫,不知道自己当初开客栈民宿是为了什么。


也许本来是受情怀驱使,厌倦了都市朝九晚五的单调工作,来到一处美美的地方,开一家有情调的店,每天睡到自然醒,不用担心迟到,和远道而来的客人聊聊天。结果开了一段时间,却发现现实情况和理想偏差太多,每天被一些琐事困扰,既要接待客人,还要打扫卫生,碰到刁钻客人还要赔笑脸,比以前的工作还要累。


这时候,就很容易迷茫:这是我想要的生活吗?很多开着的客栈民宿老板会遇到这样的事情,所以开之前一定要明白自己的初心。



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客栈、民宿定位思考


客栈、民宿市场定位:客栈、民宿要做低端市场、中端市场、还是高端市场。对客户市场的细分有了清晰明确定位,才能在客栈民宿选址、建设、经营、营销推广过程中做到有的放矢。


地域定位:客栈、民宿投资地域选择。地域定位中,有大地域定位和小区域定位两种。大地域就是某一个省份、城市、县镇、乡村的定位。小区域就是在这些大地域里的某一个区域。

以大理为例,选择大理就是大地域定位。选择大理古城、洱海边、苍山下、沙溪古镇、诺邓这些区域,就是小区域定位。


目标客户定位:年龄层次、收入水平、职业状况、客源地。


客栈、民宿设计装修风格定位(极简、禅意、北欧、轻奢、北美、在地学问融入等)。客栈设计、装修风格的定位一方面承载着业主的品味、格调、情怀,另一方面也是需要符合目标客群的喜好。


在定位方面凡是我司的客户,都可以享受此项服务哦。



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当地政策


当地政府的态度决定着客栈民宿能否健康持续发展。


由于每个地方的政策不同,前期对当地政策的调研,了解当地政府对客栈民宿态度,是积极支撑引导还是放任不管、打压整改。具体包括:


当地政府有无对客栈民宿管理条例。

关于办理各种证照的流程及难度。

道路、排污、路灯、标示牌等公共基础设施配套是否完善。


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市场前景


关于对市场前景的调研,应该从宏观和微观两个方面调查。


宏观方面,可以从国家经济形势及客栈民宿行业发展形势洞见分析。


微观所在地的客栈民宿行业形势及竞争。




宏观地区客栈行业调研


可以利用Pest分析法分析。P→政治(Politics),E→经济(Economic),S→社会(Society),T→(Technology)。


政治分析:国家及地方政府对客栈民宿的政策。2015年以来,多部法律及引导意见的颁发,为客栈民宿行业提供了良好得到政策环境。


经济分析:随着国民可支配收入的提高及消费升级,未来旅游业还会一直持续增长。


社会分析:分享经济下闲置房产资源的利用及客人对个性化住宿的需求,客栈民宿行业增长空间很大。


技术分析:互联网技术的发展为预定、支付提供了诸多便捷。


线上预定渠道多样化。

智能化系统的发展,为客栈民宿带来智能化管理、智能化设备。如智能管理系统、智能门锁。

线上预定、支付技术的发展。




微观地区客栈行业调研


调研内容:区域内客栈民宿数量、档次及价格、区域内选址地点。这些数据信息可以从各大OTA网站上查询,统计低、中、高端数量集中情况。

周边基础设施:水电网、道路、路灯、排水系统、防灾设施等。


周边配套设施:超市、餐饮、交通、银行、娱乐设施配套是否齐全等。


区域内成本:人工成本(建设人工成本及管理人工成本)、建材成本、水电网成本等。


区域内租金水平及房东诚信情况:租金水平直接影响着投资回报速度。选好区域后,在和房东签订合同时,要先考察房东人品及诚信情况,一个好的房东有助于客栈民宿以后更好地发展。


区域内客流量:区域内流量一年大约为多少,和往年相比较,流量是处于上升阶段还是平稳阶段还是处于下滑水平,数据可以从地方旅游局发布信息获取。调研客流量分布情况、客人滞留天数、客流量月份分布、客源地情况、客流量年增幅情况等。


区域周边依附城市:依附城市的数量有多少,经济水平如何,是否有出行旅游习惯。很大一部分客流是区域周边的城市过来的。


区域内交通便利性如何:交通网络辐射度及交通工具体系是否完善。如有机场,可以直飞哪些城市。从周边城市过来最多需要多少个小时的车程,客人出去游玩,交通成本(包括费用及时间)是其考虑的一个重要因素。




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风险评估


客栈民宿属于一种投资行为,在经营过程中可能存在着各种风险,最后涉及到投资回报率、盈利状况。调研过程中要进行各种风险辨识、分析、评估,争取把风险降到最低。


法律风险:证件不全引发的风险,如缺乏特种行业许可证、消防许可证导致被政府部门罚款、整顿、取缔,直接导致经济损失。


盈利风险:由于竞争激烈、经营管理不善等因素引起的收支不平衡、盈利空间窄、投资回报速度慢,从而带来在盈利上的风险。


自然灾害风险:地震、台风、泥石流、暴雨等引发的灾害。沿海一带的客栈民宿,夏季做好预防台风措施,处于山区的客栈民宿应做好泥石流防范工作。




意外事故风险:火灾、爆炸是客栈民宿面临的风险之一。一旦发生,后果严重,会给客栈民宿带来重大损失。


客栈民宿要做好防火措施,备置消防器材,消除隐患。一些由木材构造的客栈民宿,客房内禁止吸烟、点蜡烛。


租赁合同风险:合同权责不明,导致双方纠纷或者单方面违约。


人身意外风险:客人、员工在客栈民宿内发生意外风险,如客人在店里摔倒、跌落、被器物砸伤等。


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经营模式


客栈民宿经营模式类包括单体(个体)经营、合伙(家族)经营、连锁经营、加盟经营、企业经营、承包经营、转让接手经营。经营模式类型多样,需要根据自己实际情况选择。


关于转让准备接手经营要注意一些事项:




清楚业主转让真实原因:客栈民宿转让原因有几种:经营不善、收入支出不平衡;盈利空间小,回本困难;业主个人原因 ;作为一种投资行为,通过转手获取利益;其他原因。


查看证件是否齐全。


网络评价情况,各大OTA网站评论数量及评分情况。


水电网监控等基础设施情况。


合同剩余年限及租金情况。


房东诚信情况。


产权属性:自有、租赁、购买。


客栈民宿前期调研可以自己去亲自调研,比如在网上查找相关资料及数据,或者入住区域内客栈或民宿,通过和老板聊天获取有益信息。


另外也可直接联系哲创设计工作人员,现我司客户均免费享有民宿管理企业所提供调研报告资料


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